国債投資
さて不動産投資の次は国債投資を書こうと思います。
国債とは国庫債権の略称で、日本が発券している債券のことを指します。
この国債を投資家に買ってもらうことで、日本国が投資家にお金を借りることになります。
つまり、国債というのは日本という国が投資家から借金しているということです。
日本がその人からお金を借りていることを証明する「借金証書」みたいなものですね。
国債には他の投資と同じ、利息がついたり、満期などが定められています。
自分達が日本に対してお金を貸す際に、日本に対して利子を付与することができ、満期は短期から長期にわたるまで様々な種類がありますが、満期を迎えた時に全額が償還されます。
国債は公共サービスなどに使われます。特に、道路や橋などの交通整備やダムや堤防などの公共設備は国債で賄われていることが多くなっているそうで。
公共設備の建築は莫大なお金がかかりますので、今の税収入のみで行うと、他の予算を圧迫するため、国債でお金を集め、税収入で何年かに分割してお金を返していくという方法で建設していくのです。 こうした目的で発行されている国債を「建設国債」といいます。
その他にも、東日本大震災のような災害で発生した損害を賄うために集める国債として「復興応援国債」など様々な目的の国債があります。 現時点で日本でも問題になっている「赤字国債」などもあり、経済に直接影響を与える要素ともなっています。
外国との関係性においても、国債は大きな影響を与えることもありますので、その動向には注意しましょう。 国債のシステムを簡単に言えば、国にお金を貸し、一定の年数が経過（満期）してから返却してもらいますが、その借用証書が国債です。
お金を貸す以上は当然利息が発生しますが、通常の国債は年に２回の利息が支払われます。
国債にも様々な種類がありますが、発行から満期までの期間（例えば２年満期、５年満期など）や、利子の支払われ方によって細かく分類されます。
国債は普通の株や投資信託とは違って、借金の相手が国であるがゆえに安全性は高いものの、利回りが低いことが主な特徴です。
つまりリスクはほとんどありませんが、リターンには期待できません。
ちなみに2015年3月募集分の個人向け国債の利率は、5年満期の国債は0.05%。10年満期で、0.26%です。
証券会社などで国債の購入キャンペーンを行う場合もあり、キャッシュバックなどの特典があります。
その時を狙った方がお得ですね。
物件を買う
不動産投資を失敗する人のほとんどは「勉強不足」らしいんですよね。
営業マンに言われるがままに駄目な物件をつかまされてしまう。
物件がほしい気持ちをおさえて、不動産業者と普通に会話ができるくらい、勉強しないと駄目なんだそう。
不動産投資の初心者には、元々数字に強くシミュレーション能力に長けるタイプの人がいたりするそうで。
そういう人は、難しい計算式や専門用語は知っているけれども、いつまで経っても物件が買えない。理由は、難しい理論や計算の勉強には終わりがないから。
それよりも、物件の欠点を克服して利益を生み出すことにフォーカスできる不動産投資家のほうがよっぽど優秀らしい。
大事なことは、実際に物件を見に行ったり、業者に問い合わせるなどの「アウトプット作業」を増やすこと。そして、アウトプットをするからこそ、次にすべきインプットの課題が見つかる。
「難しい計算式は知っているのに、3年経っても所有物件ゼロ」という状況になっては駄目だと。
勉強もせず、営業マンに言われるままに物件を買うのは問題外ですが、取り返しのつく失敗はドンドン不動産投資家スキルをアップさせてくれる。
下見の回数は少なく済むようにチェックリストを作る。
下見が終わったらローカルな業者でヒアリング。
物件を選ぶ前に融資先をある程度見定めておく。
リフォームは大手に頼む。
購入後は物件現地へ行く頻度を最小限に減らす。
等々。
本を開いて勉強しているだけでは、いつまでも失敗も成功もできない。
そんな話を見かけましてね。あぁなるほどなって思いました。最速1年で物件を買って経営してるそうで。何だか夢が膨らみますね。
不動産の利回り。
投資について調べていると良く出てくる言葉に「利回り」というものがあります。
利回りが高い、低いすらよく分からない自分のために書いておこうかなと。
利回りとは、投資した金額に対する収益の割合のこと。計算式でいうと、
「収益合計÷預入年数/元本×100」
と言う形でパーセンテージで表します。基本的には1年間の儲かった金額の割合を見るというのが利回りです。
金利や利率とどう違うか？
金利や利率は「1年に発生する利子の元本に対する割合」となります。
利回りは「特定の運用に対する収益を1年当たりに換算したもの」となる。
利回りのほうは、数年間の利益から1年分の利益を平均して算出することになります。
また、配当利回り・運用利回り・表面利回り・優待利回り…というように投資するものによって呼び方が少し変わったり、計算方法や意味合いなどが違ってくることも。
基本的には1年間で儲けた金額の割合と言うことを解っていれば大丈夫。
利回りと利率、金利の違いって何？
基本的に投資を行うには、利率を見て決める方が多いらしいので、利率と利回りがどう違うのかを知っておきましょう。
まず利率は、100万円分投資して1年後に5万円儲けた場合は5％、という計算で考えられます。
対して利回りは、購入した時の金額も考えます。
100万円分のものを95万円で購入したとしたら、ココで既に5万円分が利益として考えられます。そして、その後4年間毎年5万円ずつ儲けたら、最初に得した5万円分と合わせて4年間で25万円の利益が出たことになります。
この２つの利益を合算して、1年間の平均として計算します。25万÷4年で1年あたり62500円の儲けがあったことになります。
そして利回りとは、この1年間の平均の収益62500÷投資した金額95万×100=で求められます。つまり、この計算をすれば利回りは6.57%ということになります。
利率と比べると1.57%も高くなるということなんです。
逆に100万円分のものを105万円を出して購入した場合。
上記の条件と同じ金額を1年間で儲けて5年間経過した場合の利回りは4.76%となり、利率よりも低い数字になります。このように最初に投資した金額と商品の差額も含めることによって、より実際の儲けた金額に近い数値を出すことが出来ます。
実際の投資をするときには、この利回りに税金なども考慮して計算することになります。そのため、本当の利益の金額に一番近いものは、利率ではなく利回りということになります。
だからこそ、利回りをしっかりチェックしておく必要があります。
不動産投資に対しての利回りは、株などに比べると少し複雑になりますが、基本的には1年あたりどれくらいの収益があるかと言う点では同じです。
計算方法としては、その不動産が満室となったときの年間賃料を不動産の価格で割った数字が不動産の利回りとして考えられています。
もちろん、利回りが高い物件のほうが収益がアップする良い物件と考えられますが、一概にはそうとも言えない部分も。
実際に物件を購入し、運用しないと分からない事も多いそうです。
専門用語等難しい言葉も多いので、地道に勉強したいと思います。
不動産投資の成功例
さて前回まで失敗例を挙げて、デメリットを書いて来ました。
じゃあ成功例はないのかと思いますよね？
勿論あります。あるに決まってます。
まず不動産投資の最大のメリットは、『家賃収入を得ながら借り入れの返済まで行うことができる』ことです。
借り入れの返済後に手残りが残る物件を購入することができれば、キャッシュフロー（収入と支出の差）として毎月預金口座にお金が増えていきます。
しかし、不動産を購入しても空室が多くなったりすると、家賃だけでは借り入れを返済できないこともあります。
そうなると毎月自分の預金から返済に当てなければならなくなるので、こうなると自分の資産を切り崩してると不動産投資は失敗かなと思います。
事例1 １棟物件での成功
不動産投資で大きく成功するには１棟物件への投資。1棟マンションや1棟アパートはキャッシュフローが残りやすい。
１棟物件は銀行融資を受けたり、土地と建物を担保にすることができるので、高額な資金を借入しやすいことが最大のメリット。
毎月高額な資金が手残りとして残すことができます。
通常融資を受けて物件を購入すると、購入金額の２％は年間で残ると言われています。
例えば、１億円の物件を購入した場合には２００万円は毎年手残りとして預金口座が増えるのです。
その貯まった資金を再度物件購入の資金にして、不動産を買い進める事で毎月のキャッシュフローを積み立てていき、最終的には毎月大きな金を残すことができます。
１棟物件は上手く買い進めることが出来れば、大きくお金を残せる投資なので、本気でサラリーマンを引退したい人には相性がいい投資と言われています。
事例2 ワンルームマンションでの成功
ワンルームマンション投資は１棟物件に比べ、1000万円など少額で始めることができます。
したがって銀行融資を受けずに現金で購入するパターンも多いです。
資金が少ないサラリーマンが、ワンルームマンション投資を始めるには銀行融資を受けることが必要ですが、ワンルームマンションは毎月のキャッシュフローが残りにくいということ。
１棟物件の比べると、購入金額が小さいので収入も少なくなってしまいます。
資産拡大に時間はかかりますが、コツコツお金をかけて買い増していくことで徐々にキャッシュフローを残すことができます。
特に現金で購入する場合には返済リスクなどありませんので初心者投資家にはオススメできる投資とも言えます。
ワンルームマンション投資は土地の担保がなく、融資を使うことが難しいので現金で購入していくのが成功法と言えます。
事例3 利益の残りやすい地方物件で成功
サラリーマンが不動産投資で成功するには利益率の高い物件を買い進めることが大切で、その一つが地方物件への投資です。
地方物件の特徴として、都市部に比べて利回りが高いのでキャッシュフローが残りやすいことがあります。
そのため自己資金を早く貯めることができるので、次の物件購入までの時間を短くすることができます。
そうすると短期間で複数棟物件を購入することができるので、最速で資産を築くことが可能になるのです。
ただし、地方物件の場合には都市部と違い融資してくれる金融機関を探すのが大変なので、上手く見つけることができれば高利回りの物件を購入することができるでしょう。
事例4 フルローン・オーバーローンで物件を購入
自己資金をなるべく使わないで物件購入できれば、次の物件購入までの期間が短くなります。
そのためにはフルローンやオーバーローンで物件を購入することが必要不可欠で、担保評価の高い物件を選んだり、収益性が高く銀行評価が高い物件を選んで購入することで、フルローン・オーバーローンで購入することができます。
フルローン・オーバーローンとは頭金が不要だったり、火災保険費、登録免許税など諸費用まで融資を受けて購入することができる投資のことです。
物件と銀行評価の組み合わせ次第ではサラリーマンでもフルローン・オーバーローンを受けることができますので、自己資金を貯めることなく次の物件購入に進めることができるだけではなく、最短で資産拡大をすることができるのです。
不動産投資の良いところもまとめてみました。
昔は土地を持った富裕層が不動産投資をしているイメージでしたが、近年はサラリーマンでも不動産投資を始め、成功すると退社して資産運用をするという人達も多くいるみたいです。
やはり不動産投資もそうですけど、将来に向けて若いうちからこういう将来への対策を行わないとダメな世の中かもしれませんね。
将来的に年金などもらえない可能性が高い時代ですから…色々考えないといけませんが、考えすぎて頭がちょっとプチパニックです。。
失敗例続々。不動産投資
今興味深いのは不動産投資。しかし調べれば調べる程リスクが出てくる出てくる。
失敗例を取り上げてくださる方々に感謝ですね。今日は３つ取り上げてみたいと思います。
事例1 入居募集の大変さ
駅から徒歩5分の好立地の築浅物件を購入。
業者から「今は満室だから、家賃の空室保証は手数料が高いので勿体ない。家賃の集金業務などだけの一般管理がお勧め！」
その営業マンから言われるがままに空室保証ではなく、一般管理で購入。
購入してすぐは順調、しかし購入時に入居していた人が一旦退去してからは、次の入居者が中々決まらず、空室保証が無いので家賃が入ってこない時期が…。
やっと次の入居者が決まったかと安心したら、すぐに退去・・・一人暮らしの入居者は長くは住まずに、すぐに退去してしまいます。
そしてまた空室期間…更に退去時には高額なリフォーム代。
始めから空室保証にすれば良かったと思い、購入した業者に相談しようとしたらその業者は既に廃業。購入する業者選び・空室保証はリスクを回避する上でもっとも大切な事と勉強になったそうです。
事例2 安い手数料に目が眩む
サブリース契約中のワンルームマンションを購入。
計画通りに家賃が入金され、この状態がずっと続けば年金受給と同時にローンが自動的に完済できて家賃収入がそのまま年金がわりになる予定。
しかし購入してから3年ほど経った頃、インターネットの書き込みや本に影響されて欲が出てしまい「一般管理に変更すれば手数料が安くなるから、今よりもさらに収入が増える」と思い、サブリースを勧めた営業マンを振り切って一般管理に変更。
すると入居者が入れ替わるたびに高額なリフォーム代やクリーニング代を支払い、更にその度に2～3か月の空室期間が…。
計画は崩れ、目先のことだけを考えて欲を出してしまった自分に後悔しているそう。
事例3 投資対象の物件
ファミリータイプとワンルームで迷い、ファミリータイプのマンションを購入。実際に運用をはじめて気づいた事は、ファミリーマンションはワンルームに比べて購入価格が２～３倍になるが、家賃は２～３倍にはならない。
そうすると利回りはワンルームタイプと比較すると低くなります。
また、部屋の大きさがワンルームタイプより広い分、リフォーム代がかさみ、リフォームが完了するまでに時間もかかってしまいます。
さらに、将来家族でマンションを使うといっても、いざその物件が必要になった時には家族構成やライフスタイルは今とは変わっていて、結局買ったファミリータイプのマンションに住むことはありません。
さんざん迷ったあげくにファミリータイプを購入しましたが、あくまでも投資対象として選ぶことが必要だと痛感したそうです。
この事例だけみると、「一般管理」ではなく、手数料が高くても「空室保証」等がある方が良さそうですね。
家賃収入があるのは羨ましいですが、リスクはやはり怖いので勉強し続けようと思います。
不動産投資について。
不動産投資についてもう少し勉強。自分は警戒心が強いので、成功例ではなく、甘い誘いや誘惑から学べる、よくある失敗談をまずはみようと思います。
不動産投資に興味を持つ人は
無料セミナーや先輩オーナー達から話を聞く。
その頃合いに仲介会社から区分マンションの提案を受ける。
不動産オーナーになれると聞きいて舞い上がる。
そして安易に給与以外の収入ができると思い込んで、そのまま契約してしまう。
そういう人は今の世の中少なくないんだそうです。
契約後、同じマンションで過去にもっと安い価格で売買取引がされていたことを知り、自分のうかつさと知識不足を痛感させられる事例も多いとの事。
不動産投資は一生物の買い物にも繋がります。だから自分の知識が大きく選択肢を左右してしまうので、少し調べてかじる程度だと、相当酷い目に合いそうです。
まずは
①（不動産会社ではない）有料の不動産投資セミナーに通う
②（成功している）先輩投資家に聞く
③取引先や投資家仲間と情報交換する
無料のセミナーだけでは、不動産会社からの営業を兼ねた甘い情報が多いので、費用は出ますが、将来買うであろう正しい物件購入で簡単に元は取れると思われます。
5年以上継続されている先輩投資家や、仲間との情報交換で不動産投資を学ぶのがベスト。
成功例は勿論ですが、失敗談も調べてから行動する方が後悔は少なそうですね。
ちなみに今は不動産投資をする人が増えているので不動産屋にいくとそういうことをアドバイスしてくれるプロがたくさんいます。
まずはそういう方に相談してみるのもありだと思います。
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初心者向けの資産運用とは？
初心者でも簡単で分かりやすい資産運用は何か？友人が教えてくれました。
こちらなんだそうです。
こちらのメリットは
・私的年金として家賃収入を得ることができる
・第2の生命保険として、万が一の時に備えらる。
・インフレ時のリスクに強みを発揮。
・所得税・住民税・相続税が節税できる。
・運営を管理会社に委託できるため、時間に余裕がない人にも向いていること。
なんとなく良さそうなイメージですよね。
ただ不動産資産なのでデメリットもつきもの。
・すぐに売買できるというわけではありません（流動性リスク）。
・物件によっては入居者がなかなか決まらない場合も（空室リスク）。
不動産なんでまず部屋が空室だったら資産も何も関係なくなりますよね…。
でも近年は昔のようにアパートを丸々1棟を経営するスタイルから戸建てを購入する資産形式の方がおおいんだそうです。
戸建てだと購入する物件や不動産会社選びを慎重に行うことで、リスクを抑え安定した収益が臨める。それ以外にも不動産会社からのアドバイスが常にいつでも受けられるので初心者でも安心して資産のために購入することができるんだそうです。
確かにマンションは空室とか怖いですけど戸建てならまだまだ価値がありそうです。
しかも若い世代から戸建てを購入しておく人の方が多いようなんで、将来の保険として、僕ももうちょっと勉強して購入を真剣に考えてみようと思います。
