失敗例続々。不動産投資

今興味深いのは不動産投資。しかし調べれば調べる程リスクが出てくる出てくる。
失敗例を取り上げてくださる方々に感謝ですね。今日は３つ取り上げてみたいと思います。

事例1　入居募集の大変さ

駅から徒歩5分の好立地の築浅物件を購入。
業者から「今は満室だから、家賃の空室保証は手数料が高いので勿体ない。家賃の集金業務などだけの一般管理がお勧め！」
その営業マンから言われるがままに空室保証ではなく、一般管理で購入。
購入してすぐは順調、しかし購入時に入居していた人が一旦退去してからは、次の入居者が中々決まらず、空室保証が無いので家賃が入ってこない時期が…。
やっと次の入居者が決まったかと安心したら、すぐに退去・・・一人暮らしの入居者は長くは住まずに、すぐに退去してしまいます。
そしてまた空室期間…更に退去時には高額なリフォーム代。
始めから空室保証にすれば良かったと思い、購入した業者に相談しようとしたらその業者は既に廃業。購入する業者選び・空室保証はリスクを回避する上でもっとも大切な事と勉強になったそうです。

事例2　安い手数料に目が眩む

サブリース契約中のワンルームマンションを購入。
計画通りに家賃が入金され、この状態がずっと続けば年金受給と同時にローンが自動的に完済できて家賃収入がそのまま年金がわりになる予定。
しかし購入してから3年ほど経った頃、インターネットの書き込みや本に影響されて欲が出てしまい「一般管理に変更すれば手数料が安くなるから、今よりもさらに収入が増える」と思い、サブリースを勧めた営業マンを振り切って一般管理に変更。
すると入居者が入れ替わるたびに高額なリフォーム代やクリーニング代を支払い、更にその度に2～3か月の空室期間が…。
計画は崩れ、目先のことだけを考えて欲を出してしまった自分に後悔しているそう。

事例3　投資対象の物件
ファミリータイプとワンルームで迷い、ファミリータイプのマンションを購入。実際に運用をはじめて気づいた事は、ファミリーマンションはワンルームに比べて購入価格が２～３倍になるが、家賃は２～３倍にはならない。
そうすると利回りはワンルームタイプと比較すると低くなります。
また、部屋の大きさがワンルームタイプより広い分、リフォーム代がかさみ、リフォームが完了するまでに時間もかかってしまいます。
さらに、将来家族でマンションを使うといっても、いざその物件が必要になった時には家族構成やライフスタイルは今とは変わっていて、結局買ったファミリータイプのマンションに住むことはありません。
さんざん迷ったあげくにファミリータイプを購入しましたが、あくまでも投資対象として選ぶことが必要だと痛感したそうです。

この事例だけみると、「一般管理」ではなく、手数料が高くても「空室保証」等がある方が良さそうですね。
家賃収入があるのは羨ましいですが、リスクはやはり怖いので勉強し続けようと思います。